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回归与重构 | 高力国际解读中国写字楼市场关键

时间:2018-01-08 10:27来源:上海写字楼网 作者:小编 点击:
近日,高力国际华北区董事总经理李杰受邀出席由全联房地产商会、房讯网联合主办的主题为 回归与重构:商办地产可持续发展之路 中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会,并于会
  

  近日,高力国际华北区董事总经理李杰受邀出席由全联房地产商会、房讯网联合主办的主题为 “回归与重构:商办地产可持续发展之路” 中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会,并于会上演讲,对中国写字楼市场进行了回顾与展望。

  

 

  关键词:中国宏观经济

  宏观经济是驱动房地产发展的动力,对写字楼市场更是如此。无论是整体国内生产总值(GDP)水平还是第三产业增加值水平,均与写字楼租赁及销售直接呈现正相关性。2016年全国GDP达到74.4万亿元,同比增幅为6.7%,其中第三产业增幅达到7.8%,同时第三产业增加值占到整个GDP的51%,突破了半壁江山。

  

 

  一线城市中,北上广深的GDP增幅介于6.7%到9.0%之间。北京因为基数较大,增速相对较慢,为6.7%;而深圳增幅则达到9.0%。同时四个一线城市第三产业增加值的增幅均明显高于GDP的增幅,该差距介于0.4到2.7个百分点之间,其中上海第三产业增幅比整体GDP增幅快2.7个百分点,是四个一线城市中差距最大的。

  

 

  二线城市中除东北重镇沈阳外,其他重点二线城市的GDP增幅均比一线城市更快,而第三产业的增幅也远高于GDP增幅。二线城市中的排头兵为杭州,GDP增幅和第三产业增幅均位列于二线城市的榜首。

  回顾全国写字楼投资总额的变化,2009年到2013年之间,四万亿经济刺激计划使得写字楼投资总额不断高速飞升,年均增幅超过30%,达到约40%,而近几年增速逐渐回落到比较稳健的水平。去年全国写字楼投资总额为6,533亿元,其中北京和上海均超过690亿元,占全国总投资额均约10.7%的比例。预计未来三到五年,全国写字楼整体市场投资额会维持稳健增长,增速仍将保持个位数增长的速率。

  关键词:十九大对商办市场的启示

  十九大报告里提到的三个议题与写字楼市场的发展息息相关。第一,必须把发展经济的着力点放在实体经济上。实体经济的成长是写字楼的命脉,也是写字楼的基础。第二,要加速发展现代服务业。现代服务业是以人为本的产业,是办公楼市场中的主力租户,具备较高的租金承受能力。第三,要大幅度放宽市场准入,扩大服务业对外开放,同时对外资企业要一视同仁。五年前,外资企业是写字楼租赁市场中是主力军,能够达到70%到80%的市场份额,但今天已经被国内企业所取代,国内企业租户对高品质的面积、大面积的需求更为强劲。而在上述十九大精神的指引下,也许所有的租户及租赁行业相关人员能够迎来又一次外资企业进入中国的高潮。

  十九大中提出要尽快加速建设先进制造业,同时把互联网、高科技、人工智能与实体经济深度融合,这意味着未来一些高科技企业、虚拟经济以及双创企业都会有对办公楼的需求,这些需求将更为多元化,意味着未来面对的将有可能是规模从小到大不等的面积组合。

  三大国家战略是"一带一路"、京津冀协同发展和长江经济带,十九大报告中提到了京津冀协同发展和长江经济带。京津冀协同发展将会通过一河、双城、三轴、四区来连续开发、有序地开发。而长江经济带是覆盖11个省市的战略经济带,目前人口和GDP总值都超过全国的40%,中央政府要着力将长江经济带打造成全世界最有影响力的内核经济带。

  关键词:主要城市写字楼市场概览

  一线城市甲级写字楼市场中,北京空置率处于最低水平,与广州的空置率均在10%以下,是较为健康的水平。深圳和上海的空置率略高,但考虑到这两个城市的需求较为强劲,因此不会过于令人担忧。二线城市则分化较大,南京优质写字楼的空置率为11%,是二线城市中最低的。而武汉、成都、天津和沈阳的空置率已达到或超过30%。未来随着部分城市较多新增供给进入市场,南京和成都都将面临空置率的大幅提高,但杭州、苏州和天津的空置率则相对较为稳定。

  

 

  

 

  租金方面,当前四个一线城市在170-330元/平方米/月之间,二线城市中南京和杭州的租金较高,均约130元/平方米/月,是租金最高的北京的40%,同时南京和杭州的GDP和第三产业增加值也大约为北京的30%至40%。未来杭州和苏州的租金将小幅提高,但其他一线和二线城市租金均会有小幅回调。

  

 

  需求方面,金融业、专业服务业、互联网高科技业、房地产相关的行业这四大类租户是写字楼市场的主力租户,特别是在一线城市。但是二线城市稍有不同,因为二线城市人力资源不足以支撑专业服务业的快速发展,因此二线城市中专业服务业的需求不是特别强劲。金融、科技互联网和房地产相关行业是二线城市主要的写字楼租赁收入来源。

  放眼全球,纽约和伦敦除了传统的金融行业、现代服务业的租赁面积较大外,高科技和传媒行业均吸纳较多面积。以英国伦敦金融城为例,今年上半年传媒业和高科技业吸纳面积是新增面积的34%,甚至远远超过金融和现代服务业。因此可以给大家提出一个建议:高科技和传媒业可能是未来部分一线城市颇具前景的租户来源。

  关键词:写字楼市场相关热点话题

  多中心发展趋势。出现该趋势的原因有三个方面。第一,主要城市的轨道交通系统发展非常迅猛,北京、上海现在的地铁里程数已经排在全球第一、二位。第二,每个区政府都希望打造本区的商务区,需要建设楼宇经济。第三,各种企业层出不穷,他们对办公楼空间、成本都有不同要求,因此就导致了由中心向外部扩散,多方位开发的布局。这样的多中心格局在二线城市开发进程中也在出现,比如成都从传统的春熙路逐渐向南部新城扩展,武汉从传统的新天地区域向制造业集聚区扩张。

  旧改趋势。很多一线城市和主要二线城市对商业地产的供应有限制,比如北京2015年以后在五环路以内已经不再审批供应任何商业用地。此外现在零售物业的百货业态呈现萎缩的局面,因此零售也会出现改变的格局。此外酒店的投资回报期通常长达15年到20年,把酒店改成写字楼将可能有更好的投资回报。因此近年来有较多旧改项目在城市中心区域出现,比如北京的盈科中心将商业部分改为办公空间,上海正在改造的锦沧文华酒店将在2018年成为写字楼项目。

  联合办公的扩张。联合办公对很多业主来说是利好,因为联合办公租赁面积大,同时租户组合更加灵活。另外,联合办公也是对从中央政府到地方政府呼吁的双创号召的全面呼应。

  人工智能对整个房地产行业的格局会产生巨大影响。人工智能并不仅仅是指机器人这个单体的概念,更多是通过程序、感应探头、物联网等,让我们的生活和工作更加便利和高效。

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